Stratégie

BRAXTON INVESTMENT MANAGEMENT vise une performance et une liquidité de ses fonds, adaptées au sous-jacent immobilier, dans l’intérêt des investisseurs de moyen et long terme.

1 – Principes généraux

L’immobilier n’est pas un actif liquide. Prétendre offrir une grande liquidité sur un fonds immobilier pénalise, la plupart du temps, soit l’investisseur sortant, soit l’investisseur qui ne souhaite pas vendre ses actions.

La perspective d’une forte liquidité et d’une sortie rapide d’un fonds immobilier ouvert se fait souvent au détriment des porteurs d’actions à long terme. En effet, une vente trop rapide d’un immeuble peut conduire à une forte décote sur la valeur de l’actif cédé au détriment de la performance à long terme du fonds et donc des investisseurs souhaitant rester au capital.

Une réelle liquidité sur un fonds fermé, réalisée au travers de transactions entre actionnaires, de gré à gré ou sur un marché organisé, s’effectue rarement à la valeur d’actif net et le plus souvent avec une décote. Cette décote peut être structurelle. Et si la capitalisation n’est pas de plusieurs milliards, cette décote peut se maintenir sur une longue période, pénalisant alors la performance de l’investisseur sortant.

2 – Structuration du fonds immobilier Lafayette Pierre

Le souci de ne pas pénaliser la performance du fonds, au profit des investisseurs à long terme tout en assurant aux investisseurs sortants une liquidité de l’action sans décote sur la valeur des actifs conduit à retenir plusieurs principes de structuration :

• Répartition du passif : limiter au mieux l’emprise d’un porteur d’actions
• Répartition des actifs : s’assurer d’avoir en portefeuille des actifs suffisamment liquides, pouvant être cédés à bon prix et dans un délai raisonnable
• Préavis de sortie : durée de préavis en adéquation avec le délai nécessaire pour réaliser des arbitrages dans des conditions optimales
• Mise en place de gating et de règles de rang de sortie adéquates pour préserver l’intérêt de l’ensemble des porteurs d’actions et faire face à des afflux massifs de demandes de sortie.

C’est en suivant ces principes que BRAXTON INVESTMENT MANAGEMENT a lancé l’OPPCI LAFAYETTE PIERRE le 1er janvier 2019 :

• Période de lock-up de 3 ans pour permettre de constituer un portefeuille équilibré
• Objectif de répartition des risques sur une trentaine d’actifs et une cinquantaine de locataires
• Concentration des investissements en Île-de-France, marché jugé le plus profond et le plus liquide d’Europe Continentale
• Gestion rigoureuse de chaque actif afin qu’ils produisent des cash-flows solides et récurrents, ou qu’ils puissent être éventuellement cédés dans les meilleures conditions
• Répartition du passif en limitant la concentration des actions sur un trop faible nombre de porteurs, pour assurer à tous une liquidité satisfaisante
• Préavis de sortie imposé à tout porteur d’actions, afin d’effectuer des arbitrages dans de bonnes conditions de prix
• Mise en place de gatings de sortie, limitant les réductions de capital annuelles, au-delà de celles compensées par de nouvelles souscriptions

BRAXTON INVESTMENT MANAGEMENT entend gérer LAFAYETTE PIERRE avec l’objectif d’une performance régulière à long terme, une volatilité raisonnable et une liquidité cohérente avec celle du sous-jacent immobilier.

3 – Allocation cible :

Immobilier du Grand Paris : 60%
Foncières cotées (SIIC) : 30%
Liquidités : 10%
Effet de levier limité (investment grade) à 50% des actifs immobiliers

4 – Stratégie d’investissement de Lafayette Gestion

BRAXTON INVESTMENT MANAGEMENT sélectionne et réalise l’acquisition d’immeubles pour le compte de ses fonds gérés dans la perspective d’investissements à long terme.

Le choix d’investissement s’effectue sur des critères de TRI sur un horizon de 10 à 15 ans. Le rendement immédiat est certes un critère d’investissement (les cash-flows ainsi dégagés contribuant à l’amortissement des dettes bancaires et à la distribution du dividende statutaire), mais les investissements peuvent également porter sur :

• des immeubles partiellement vacants, ou à restructurer
• des immeubles dont la situation locative offre un potentiel de réversion
• des portefeuilles d’actifs susceptibles de faire l’objet d’arbitrages partiels afin de recentrer le patrimoine sur les zones les plus créatrices de valeurs à long terme.

Les principaux critères d’investissement sont les suivants :

• Un environnement général satisfaisant et sécurisé couplé à la proximité de transports en commun efficaces : gage de satisfaction des locataires et d’une plus grande stabilité des flux locatifs.
• Des immeubles adaptés aux demandes des utilisateurs : bonne fluidité intérieure, pratiques d’usage, répondant aux normes réglementaires et environnementales ; critères indispensables à une bonne occupation des immeubles.
• Des immeubles modulaires, afin de répondre aux évolutions parfois rapides de besoin de surface des entreprises (croissance ou rationalisation).
• Des locataires sérieux et solides financièrement afin d’éviter au mieux les risques d’impayés et d’assurer un bon usage et entretien des immeubles par ses occupants.
• Des immeubles dans des zones bénéficiant d’une relative rareté foncière : gage d’attractivité à long terme et, dans les périodes de plus forte croissance économique, de pressions à la hausse sur les loyers, plus importantes que la moyenne. Ces possibles tensions dans les cycles économiques plus favorables assurent une meilleure revalorisation des loyers et des actifs à long terme.

Nos recherches portent principalement sur des immeubles de bureaux/boutiques en Île-de-France, zone où le marché locatif est profond et représente le premier marché de l’investissement immobilier tertiaire d’Europe Continentale.

5 – Critères de sélection des foncières cotées

BRAXTON INVESTMENT MANAGEMENT sélectionne des foncières cotées, tout d’abord sur les qualités du sous-jacent et de l’équipe de gestion.

Les foncières sont étudiées sur la base :

• • de leur décote sur la valeur de leurs actifs,
  • de leur endettement,
  • de leur multiple de cash-flow courant,
  • de leur pay-out (dividende sur résultat courant),
  • de leur rendement.

Nous comparons alors le prix à payer pour détenir indirectement des actifs au travers de foncières cotées, avec la valeur de marché des actifs physiques dans lesquels nous investissons par ailleurs.

Si la décote s’avère particulièrement intéressante, il nous arrive d’arbitrer des actifs immobiliers détenus en directs pour renforcer nos encours en foncière cotée.